Kat Mülkiyeti Kanunu ve Ortak Alanda Şarj Ünitesi: Temel Kurallar

Apartman ve sitelerde şarj ünitesi kurulumunun hukuki çatısını 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu oluşturur. Kanun, binadaki alanları iki ana başlıkta ele alır: bir kat malikinin bağımsız bölümüne bağlı, kendisine tahsisli alanlar ve tüm kat maliklerine ait ortak alanlar. Şarj ünitesinin hangi alana kurulacağı, gereken onay sürecini doğrudan belirler. Konunun tüm hukuki çerçevesi Kat Mülkiyeti: Ortak Alanda Şarj Ünitesi sayfasında daha kapsamlı ele alınmıştır.

Bu ayrımın pratikte önemi büyüktür. Kendinize tahsisli bir park yerine kurulacak ünite için genellikle bina yönetiminin kurul kararına ihtiyaç duyulmaz; ancak ortak kullanıma açık bir otoparkta yapılacak kurulum, ortak mülkiyeti ilgilendirdiği için kat malikleri kurulunun kararını gerektirir. EPDK'nın açık verilerine göre Türkiye'de 81 ilde toplam 17.093 aktif şarj istasyonu bulunuyor; bu sayı kamuya açık istasyonları kapsar ve apartman içi özel üniteler bu istatistiğin dışındadır, ancak elektrikli araç kullanımının yaygınlaşmasıyla site ve apartmanlarda da bu tür taleplerin arttığı görülmektedir.

• Kendi tahsisli park yeri: genellikle kurul kararı gerekmez
• Ortak otopark/alan: kat malikleri kurulu kararı gerekir
• Şarj ünitesi kurulumu tek başına inşa/yapı ruhsatı gerektirmez
• Elektrik tesisatındaki değişiklikler teknik standartlara tabidir

Bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş park yeri, kat mülkiyeti açısından o kat malikinin münhasır kullanım hakkına bağlıdır. Bu alana, kendi elektrik aboneliğinizden veya kendi hattınızdan beslenen bir şarj ünitesi kurmak istediğinizde, kural olarak ortak alan tasarrufu söz konusu olmadığı için kat malikleri kurulunun ayrıca bir kararına gerek kalmayabilir. Yine de bu durum yönetim planınızda aksi bir hüküm bulunmamasına bağlıdır; her sitenin yönetim planı farklı özel şartlar içerebilir.

Elektrik tesisatının bina ana hattından veya ortak panodan besleniyor olması, işin ortak alanla kesiştiği noktadır. Bu durumda tesisat değişikliği ortak tesisatı etkileyeceğinden, en azından bina yönetimine bilgi verilmesi ve teknik uygunluğun kontrol edilmesi önerilir. Kurulum öncesi adım adım neye dikkat edilmesi gerektiğini görmek için Apartmanda Şarj İstasyonu Kurulumu rehberine başvurabilirsiniz.

Tahsisli yerde kurulum kolaylığı, kendi elektrik hattınızın ve sayacınızın bulunmasına bağlıdır. Ortak sayaçtan besleme yapılacaksa süreç ortak alan kurallarına yaklaşır.

Site veya apartmanın ortak otoparkına, ortak kullanım alanına ya da bina dışı ortak bahçeye şarj ünitesi yerleştirilmesi, kat mülkiyeti kapsamında ortak alanda bir tasarruf anlamına gelir. 634 sayılı Kanun'un ortak alanlara ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde bu tür işlemler, tek bir kat malikinin inisiyatifiyle değil, kat malikleri kurulunun toplantısında alınacak bir kararla yürütülmelidir.

Bu süreçte talep eden kat malikinin, konuyu önce yöneticiye iletmesi ve gündeme alınmasını sağlaması beklenir. Kurul, kurulumun yerini, kullanım şeklini ve maliyet paylaşımını karara bağlar. Sürecin hangi adımlardan geçtiği ve yönetimle iletişimde dikkat edilmesi gerekenler Apartman ve sitede şarj istasyonu: yönetim onayı ve kat malikleri süreci başlıklı yazıda ayrıntılı işlenmiştir.

• Talebin yöneticiye yazılı olarak iletilmesi
• Kat malikleri kurulu gündemine alınması
• Kurulum yeri ve kullanım koşullarının karara bağlanması
• Gerekirse yönetim planına ek madde eklenmesi

Her site ve apartmanın kendine özgü bir yönetim planı vardır ve bu plan, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun temel çerçevesini sitenin özel koşullarına göre detaylandırır. Şarj ünitesi gibi görece yeni bir ihtiyaç, çoğu yönetim planında açıkça düzenlenmemiş olabilir. Bu durumda kurul, mevcut genel hükümleri yorumlayarak karar alır veya yönetim planına ek bir madde konulmasını tercih edebilir.

Onay sürecinde teknik bir değerlendirme de önemlidir: binanın elektrik altyapısının ek yükü kaldırıp kaldıramayacağı, kaç ünitenin aynı hatta bağlanabileceği ve ortak pano üzerindeki etkisi gibi sorular, kurul kararından önce netleştirilmelidir. Apartman ve site ortak alanlarına yönelik teknik ve idari süreçlere dair genel bilgi için Apartman ve Site sayfasına bakabilirsiniz.

Kararın toplantı tutanağına geçirilmesi ve ilgili tüm kat maliklerine bildirilmesi, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları önlemek açısından önemlidir. Yönetim planında değişiklik gerekiyorsa, bu değişikliğin de usulüne uygun şekilde tescil ettirilmesi gerekir.

Ortak alana kurulan bir şarj ünitesinin elektrik tüketimi, genellikle ayrı bir sayaçla ölçülerek kullanan kişiye veya üniteyi işleten operatöre yansıtılır; bu nedenle şarj maliyeti çoğu durumda ortak gider kalemine dahil edilmez. Kullanım bedelinin nasıl belirleneceği, üniteyi işleten operatörün kWh başına uyguladığı tarifeye bağlıdır. Aşağıdaki tablo, farklı operatörlerin güncel AC ve DC tarifelerini göstermektedir; bu tarifeler zamanla değişebilir.

Kat malikleri kurulu, ortak alandaki şarj ünitesinin kullanım koşullarını belirlerken bu tarifeleri ve varsa ek bir ortak alan kullanım bedelini birlikte değerlendirebilir. Güncel tarifeleri ve maliyet hesaplama yöntemlerini karşılaştırmak için Şarj İstasyonu Ücretleri sayfası incelenebilir.

Hukuki onay sürecinin yanında, kurulacak ünitenin teknik standartlara uygunluğu da gözden kaçırılmaması gereken bir husustur. Elektrikli araç şarj ekipmanları için geçerli TSE ve IEC standartları, kurulumun güvenli ve mevzuata uygun yapılmasını güvence altına alır. Bu standartların neyi kapsadığına dair genel bilgi Teknik Standartlar (TSE / IEC) sayfasında yer almaktadır.

Ayrıca yeni yapılan veya ruhsat sürecinde olan binalarda otopark alanlarına ilişkin şarj altyapısı zorunlulukları, Otopark Yönetmeliği kapsamında ayrıca düzenlenmiştir. Mevcut bir site için bu yönetmeliğin kapsamına girip girmediğinizi kontrol etmek isterseniz Otopark Yönetmeliği: Şarj Ünitesi Zorunluluğu sayfasına göz atabilirsiniz.

• Binanın elektrik altyapısının ek yükü taşıyıp taşıyamadığının teknik olarak kontrol edilmesi
• Kullanılacak ünitenin TSE/IEC standartlarına uygunluğu
• Kurulum yerinin yangın güvenliği ve ortak kullanım açısından uygunluğu
• Kararın toplantı tutanağına ve gerekirse yönetim planına işlenmesi

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun güncel metni mevzuat.gov.tr üzerinden, kanunda yapılan değişiklikler ise resmigazete.gov.tr üzerinden takip edilebilir. Şarj hizmeti ve lisanslamayla ilgili düzenlemeler için epdk.gov.tr kaynağı, teknik ekipman standartları için ise tse.org.tr ve iec.ch referans alınabilir.

Sitenizdeki somut durumun bu mevzuata nasıl uygulanacağı, yönetim planınızın özel hükümleri ve binanızın teknik altyapısına göre değişebilir. Bu nedenle kurul kararı öncesinde güncel metinlere bakmak ve gerekirse bir hukuk danışmanına başvurmak faydalı olur. Konunun genel çerçevesini yeniden gözden geçirmek için Kat Mülkiyeti: Ortak Alanda Şarj Ünitesi sayfasına dönebilirsiniz.